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《滚球投注城中旧村更新实施细则》投注解读
一、《实施细则》的出发点是什么？具体解决什么问题？
答：《实施细则》主要目的是为规范本市城中旧村更新活动，促进城乡建设协调发展，维护农村集体经济组织和村民的长远利益。
具体而言，要解决四方面核心问题：
首先，城中旧村更新必须坚持的原则。《实施细则》明确了三条原则，即生态优先、规划先行原则、村民自治原则、切实保障村集体经济和村民长远利益原则。
其次，如何启动和推进城中旧村更新。《实施细则》对更新模式和实施方式选择、工作主体定位，以及前期工作和申报审批工作逐一进行了梳理明确。
再次，城中旧村更新项目容积率如何确定。《实施细则》提出了通过摸底、测算、评估、审定四阶段，按照更新总成本加合理利润与商品房开发计容积率建筑面积市场销售总额相平衡的原则测算审定容积率的方式。
最后，城中旧村更新项目能享受哪些优惠赛事投注。《实施细则》在地价、土地整合开发、前期工作经费和村集体经济发展物业等方面均给予了相应优惠措施。
二、《实施细则》对村民、村集体、各级政府是如何定位的？
答：《实施细则》坚持村民自治的原则，村民通过村民成员大会（股东大会）行使自治权利，对重大事项进行表决，并通过村集体经济组织作为申报主体（或实施主体）来组织本村城市更新工作，发挥主导作用。各区政府是属地旧村更新工作的责任主体，负责具体组织、协调、监督和管理旧村更新工作。市级政府部门负责宏观的指导和统筹协调。
三、城中旧村可以采取哪些更新模式？
答：有两类选择。一类是拆建，即成片拆除重新规划建设，这里面还可以细分为原地回迁和异地搬迁。另一类是综合整治，即改善消防设施、基础设施、公共服务设施、沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等，并且可以结合实际需要适当进行局部拆建。
四、城中旧村更新的实施方式有哪些？
答：主要有三种方式。
一种是村集体经济组织自行实施。也就是村集体经济组织以自有资金或公开交易出售商品房开发用地筹集资金开发建设。
另一种是村集体经济组织通过公开交易选择单一市场主体，签订更新合作协议合作实施，也就是通过公开招标选择一家开发商一起合作；或者是将房地产权益转移到开发商单独实施。并不是任何一个市场主体（也就是开发商）都可以参与竞标，参与竞标必须达到相应准入门槛。
第三种方式是以征收等方式政府组织实施。
五、补偿安置协议的签订方是开发商还是村集体？
答：《实施细则》规定，由实施主体与全体产权人签订补偿安置协议。也就是说，对于自行实施的，由村股份公司与全体产权人签协议；对于市场主体实施的，由通过公开交易确定的市场主体严格按照公开交易条件履行相关义务，作为签订方签协议。
六、谁是城中旧村更新工作的主角？政府在这里面扮演什么角色？还有哪些机构会介入这项工作？
答：（一）城中旧村更新工作可以划分为三个大阶段，第一个阶段是前期工作阶段，
第二个阶段是申报工作阶段，第三个阶段是实施工作阶段，这三个阶段的工作主体略有不同。其中：
1.前期工作包括意愿征询、实施方式确定、规划方案和拆迁补偿安置方案编制、用地及建设情况调查、房屋合法性认定申请。前期工作可以由村集体经济组织自行开展，也可以由区政府或前期合作企业协助开展。
2.申报工作由村集体经济组织为主体承担，也就是说在这个阶段里面，村集体经济组织唱主角。申报事项包括更新单元规划、拆迁补偿方案和规划设计方案、开展项目实施主体的选择及确认工作。
3.实施工作由经确认的实施主体组织开展，如采取自行实施的模式，那么这一阶段就是股份公司继续担大任；如果是市场主体实施的模式，那么就是中标的开发商来做后面的具体工作。工作内容包括组织开展拆迁补偿安置协议签订工作、签订并履行项目实施监管协议，制定并申报项目实施计划、申请办理房地产权注销登记、申办各项报建手续及施工建设。
（二）在整个工作过程中，政府部门提供相应的指导、监督和服务，涉及政府征收的，依照《国有土地上房屋和土地征收补偿条例》（国务院令第590号）处理。
（三）参与这项工作的机构还包括提供公证或见证服务的公证机构或律师事务所，具备测算项目总成本和计容积率建筑面积资质的专业中介机构，测绘现状房屋建设情况的测绘单位，编制更新单元规划和设计方案的规划设计单位等等。
七、《实施细则》明确按照更新总成本加合理利润与商品房开发计容积率建筑面积市场销售总额相平衡的原则进行计容建筑面积的科学测算，那么这里面给到村民和开发商的各有多少？
答：这个算法测算出来的总计容建筑面积包含了回迁规模和商品房开发规模，这两个规模怎么划分，主要取决于对房屋合法性面积进行认定和保留给村集体经济组织的利益。
在测算的过程中，有对村民和村集体利益保障的充分考虑：
（一）对现有房屋有合法性面积认定准则和回迁补偿计容积率建筑面积计算标准，一是要求村民自清自查房产情况后，由政府部门组织对房屋合法性进行认定；二是要求按更新区域内合法产权面积的1.1倍计算回迁补偿计容积率建筑面积。
（二）应回迁补偿建筑面积计算出来后，政府将按照3年工期、毛利润率25%等作为标准测算项目的总规模，在测算过程中，政府会严格核算开发商的建造成本和必须的拆迁补偿安置成本，同时再评估该地段商品房的市场价格，在此数据基础上科学计算项目总建筑规模。
（三）对合法产权房屋的补偿系数不做硬性规定，具体的补偿系数由开发商与村集体即村民协商，在经村民大会或股东大会表决通过的补偿安置方案中确定。但由于项目总规模是确定的，如果村民补偿要求过高，开发商通过核算发现无利可图甚至出现亏损，将不愿意继续推进更新工作从而造成项目搁浅，因此蛋糕的划分应以村民和开发商达到双赢为基本原则。
（四）对改造后集体物业设有保障底线，一是要求改造后必须留有尽量独立的村集体经济发展用地；二是限定其用地性质和发展方向，即保留划拨性质，仅用于原有村集体物业补偿安置和建设集体经济发展物业，该用地及地上建筑物产权由村集体经济组织单独享有，不得用于经营性房地产开发；三是对村集体经济发展物业的所占比例提出限定，即村集体经济发展物业计容积率建筑面积不得低于回迁补偿计容积率建筑面积的10%。
八、为什么更新意愿、实施方式表决通过率为三分之二以上，而更新单元规划、拆迁补偿安置方案、公开交易方案的表决需达到90%以上同意方能通过？
答：更新意愿和实施方式是城中旧村更新的启动环节，尚未涉及到村（居）民的实质性补偿，在这个阶段适当降低有利于加快城中旧村前期工作的启动，因此根据《物权法》，《实施细则》规定表决获得三分之二以上（含本数）同意通过；而更新单元规划、拆迁补偿安置方案、公开交易方案等均为关系村居民切实利益的重大事项，须充分体现绝大多数村（居）民的诉求，因此《实施细则》规定表决需达到90%以上同意方能通过。
九、村集体经济组织选择前期工作合作企业需不需要进行公开表决？如果需要，达到什么比例才算通过？
答：村集体经济组织选取的前期合作候选企业应在报经区政府审核通过后，由村民成员大会或股东大会进行表决，获得人数三分之二以上（含本数）同意的，方可确定为前期工作合作企业。具体已另行制定《滚球投注香洲区城中旧村更新招标工作细则（试行）》（珠香府〔2015〕92号）。
十、2000年开展的城中旧村改造工作中给村民的补偿最高可达1:1.2，根据《实施细则》，村民的补偿标准是不是降低了？
答：首先，旧的城中旧村给村民的补偿系数为1：1.0-1.2，按年限区分实际达到1：1.2的案例并不多。其次，在《实施细则》中，对于合法产权房屋的认定标准，新赛事投注相比较旧赛事投注已放宽，且补偿总量至少可以达到1：1.1。再一方面，加上村民参与分享的不低于10%的村集体经济发展物业，村民实际享受到（直接和间接）的补偿比例至少已达1:1.21。另外，目前原有旧房和补偿安置新房之间建设成本和市场价值差异巨大。按照上述推算，《实施细则》中给予村民的补偿实际已远高于过去绝大部分城中旧村改造项目。
十一、为什么回迁计容积率建筑面积的10%是补偿给村集体经济组织而非全体业主？
答：城中旧村土地使用权属归农村集体，而非全体业主。土地被统征及旧村被改造后，农民失去了保障生活的生产用地。为保障更新区域内村民的长远利益，政府在更新改造过程中给予被征地农民在房屋合法性面积认定及村集体物业补偿等方面大力优惠。其中，回迁补偿计容积率建筑面积按更新区域内合法产权面积1.1倍计算，在村民的房屋合法产权面积得到1.1倍的补偿后，再额外给予不低于回迁补偿计容积率建筑面积的10%给村集体作为村集体经济发展物业，实际上是政府额外给多了村民，而更新区域内全体业主个人所有的合法房屋则根据相关法规及赛事投注得到认定及补偿。
十二、城中旧村更新项目地价如何计收？
答：《实施细则》明确政府以扶持村集体经济为原则，经批准或经公开交易确定的计容积率建筑面积不计收地价；经批准或公开交易确定的规划条件中含有地下商业功能的，该地下商业建筑面积不计收地价，否则需按评估市场价格标准计收地价。
十三、生产留用地能否纳入更新范围？
答：城中旧村更新实施范围原则上不占用生产留用地，在旧村场用地和生活留用地依控规规定无法消化项目更新所需建筑规模的情况下，经村民成员大会或社区股份合作公司的股东大会表决通过后，允许适当规模的本村生产留用地纳入更新范围。
十四、房屋测绘、规划编制等前期工作费用由谁承担？
答：城中旧村更新项目房屋测绘、规划编制等前期费用，由各区政府（管委会）在城市更新专项经费中先行垫付或由前期工作合作企业垫付，在项目实施主体确认后，由项目实施主体返还。
十五、《滚球投注城市更新管理办法》里面讲到对拆建项目要求贡献一部分用地无偿交予政府进行公共配套设施等建设，这对于城中旧村城市更新项目有无区别？
答：《实施细则》是以城市更新管理的配套性赛事投注文件这一定位来制定，在这个问题上与《滚球投注城市更新管理办法》是一致的。也就是说，城中旧村城市更新项目都要依据更新单元规模划定用于公共服务配套设施等建设的独立用地（即补公项目用地）。
十六、《滚球投注城市更新管理办法》里面讲到综合服务体配套住宅时须按一定比例建设公共租赁住房，对于城中旧村城市更新项目是否有这方面的强制规定？
答：《实施细则》在公共租赁住房方面没有作强制性规定。原因有两点：一是按照国家和省的有关精神，城中旧村属于城市棚户区，其更新改造本身就属于保障性住房工程，其回迁住房纳入保障性住房的统计口径。而《滚球投注公共租赁住房管理办法》中的配建要求是针对非保障性住房项目的。因此是符合《滚球投注公共租赁住房管理办法》立法本意的。二是基于控制城中旧村改造的整体开发容量考虑，如果要求配建10%的公共租赁房，则加大了改造成本，最终只能通过提高项目容积率来实现经济平衡。而目前需要改造的城中旧村现状建筑规模都普遍较大，要控制整体开发规模已属不易，再提高容积率将给城市带来负面影响。
十七、《实施细则》规定城中旧村更新项目可以与相邻、周边或其他用地进行整合联动更新，统一规划、统一开发建设。纳入整合联动更新的其他用地的用地性质、用地权属等是否有具体要求，是否一样享受免补交地价的优惠赛事投注？
答：如相邻其他用地经市政府批准纳入旧村改造联动开发的，纳入的土地按其自身改造应享有的赛事投注标准执行，但整合后按同一宗土地统一规划、统一建设。例：纳入拆除重建的旧工业区按旧工业区改造赛事投注确定。
