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珠海市农业农村局关于推进农村村民

集约建房的指导意见

（第三轮征求意见稿）

为深入学习贯彻党的二十届三中、四中全会精神，全面深化改革有关工作部署，推动“百千万工程”落地见效，探索农村村民住有所居的多种保障形式，提高节约集约利用土地水平，稳慎推进农村村民集约建房，即村民公寓（包括单元公寓式住宅、农民住宅小区）建设，充分保障农村村民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》《珠海市农村宅基地和农村住房建设管理暂行办法》等法律法规和相关规定，结合我市实际，制定本指导意见。

一、主要要求

遵循“保障居住、管住乱建、盘活闲置”的要求和“规划先行、政策引导、镇村统筹、村民自愿”的思路，以解决农村村民住房困难和节约集约利用土地为落脚点，稳慎有序推进农村村民集约建房，完善公共服务配套，切实保障农村村民基本居住权益。

（一）规划先行、因地制宜、合理布局。强化规划管控，健全管理机制，合理确定规模，科学安排布局。村民公寓的建设风格要与乡村风貌相协调。

（二）村民自愿、镇村统筹、依法依规。尊重村民意愿。强化镇村主体责任，形成建设项目闭环管理链条。村民公寓项目必须办理用地、规划报建、施工等审批手续。严格落实“一户一宅”规定，严禁以村民集约建房为名违法违规分地分房。

（三）城乡融合、反哺农村、减轻负担。立足农村宅基地保障属性，把城市公共服务向农村延伸，落实好农村村民建房的相关政策，切实减轻村民负担。

二、申请对象

申请集约建房的对象，应是组织开展集约建房的农村集体经济组织成员户，且符合宅基地申请条件。严格落实“一户一宅”的原则，在民主管理的基础上，坚持宅基地的保障属性，由符合宅基地申请条件农户自愿申请，采取积分制等多种办法，落实宅基地优先保障机制，优先保障无房户、危房户、低收入户等刚需建房户用地，确保分配合理、公平、公正。已经参与村民公寓分配且足额保障的集体经济组织成员，再申请村民公寓分配的，不予批准（家庭成员满足分户条件后提出申请的除外）。

三、建设主体

农村集体经济组织成员户联合报建，鼓励委托农村集体经济组织负责资金筹措、方案设计、住房分配方案制定、土地整理（含拆迁）、闲置废旧宅基地退出（收回）、基础设施配套、小区管理等。

四、项目选址

项目优先选址在水、电、路、管道燃气等基础设施配套较完善的地区，并通过相关部门的充分论证。

五、项目审批

村民公寓项目可结合当地实际，纳入危旧房改造、低效用地利用等政策予以立项备案。村民公寓按宅基地联合申请用地和报建，具体审批流程参见《珠海市农村宅基地和农村住房建设管理暂行办法》第四章第二节有关要求，项目方案经区人民政府同意后，由镇人民政府根据自然资源、农业农村等部门联审结果进行审批，出具乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书。

六、面积标准

村民公寓建筑面积标准：每户套内总建筑面积不得超过200平方米。户型由各区根据实际进行细化规定。

七、资金筹措

村民公寓建设资金以“村民为主、政府支持、社会参与”的方式筹措。

（一）村民。村民负责建房成本，包括：公寓楼的前期工作、施工、监理、装修、物业管理等。

（二）政府。按照《珠海市“百千万工程”乡村培育奖补资金管理实施细则》，村民公寓属于乡村建设范畴内的基础设施配套建设优先纳入乡村培育奖补资金项目库。区人民政府负责统筹公共设施建设，包括供水设施、公寓出入道路、消防设施、污水处理、垃圾存储和处理、环境整治等。对形成相当规模的村民公寓，政府应优先安排公办幼儿园、小学等教育配套设施，以及文化、卫生、体育、娱乐设施，并完善公共卫生服务体系。

鼓励各区设立风险担保资金池，村民以农民集体经济股权分红进行质押，申请农民宅基地住房建设贷款产品筹集建房资金。

（三）社会主体。鼓励公用设施配套企业给予村民公寓项目优惠支持。在项目选址、规划等各阶段，同步考虑供电设施用地，并向供电经营单位提出用电需求，由属地区政府供地给供电经营单位后，由供电经营单位按照一户一表、集中安装方式建设供电设施。村民公寓的通信网络按照国家标准建设5G网络、光纤网络通信、有线电视网络配套设施。涉及水、电、气、宽带网等收费，参照农村宅基地单户建房标准执行，支持在有线电视收费方面给予优惠。

八、建设管理

道路、管线、生活污水管网、消防、水、电等基础设施应与住房同步规划建设，负责设计、施工、监理等的单位须具备符合有关法律法规和技术规范要求的资质标准。村民公寓建设主体须联合相关经营单位，切实落实建设各方责任，加强质量监督管理。

村民公寓性质不属于农民自建低层住宅的，应按照国家建设工程有关规定和程序开展建设，依法应当申请施工许可证的，应在开工前向工程所在地的建设行政主管部门申请领取施工许可证。村民公寓规模属于广东省限额以下小型工程、依法可以不申请办理施工许可证的，应在开工前按有关规定到所在镇办理相关登记或备案手续，鼓励但不得强制村民公寓参照绿色建筑标准进行建设。区相关部门、镇人民政府负责对违法建设的监督管理，并依法负责村民公寓建房的建设过程监督。农村集体经济组织应当向其成员公布村民公寓的成本构成和分配情况，接受监督。

九、竣工验收

村民公寓建成后，由建设主体按照建设工程竣工验收相关规定向相关职能部门申请验收。经验收合格后，供水、供电、消防等部门支持办理相关手续。

十、登记发证

村民公寓验收合格后，由属地镇人民政府协助不动产登记部门参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定为农村集体经济组织成员办理不动产权登记，做到“一户一证”办理宅基地房地一体不动产权登记，保障村民基本居住和财产权益。禁止以任何方式违法违规将村民公寓变更为商品住房流入市场。村民公寓的不动产登记簿和不动产权证书应当标注“村民安居房”，在附记栏列明“不得作为商品住房上市交易，转让时须经所在村集体经济组织同意”。村民公寓的流转、退出等，参照农村宅基地使用权和住宅流转、退出的相关规定办理。

十一、保障措施

（一）加强组织领导。市各级要成立村民集约建房的议事机构，及时协调解决村民集约建房中存在的困难和问题。各区人民政府要加强对农村村民公寓建设工作的组织领导，制定本区实施细则，编制村民公寓建设专项规划，明确职责分工，各有关单位要加强协作，切实履行职责。各区相关职能部门和镇人民政府要安排专职工作人员负责和跟进，建立工作考核机制，推动村民公寓各项工作有序开展。

（二）加强政策支持。各级政府和相关职能部门要发扬特区改革创新精神，主动担当作为，本着便民利民的原则，自然资源、住房建设、供水供电、农业农村、农村燃气等各个相关领域出台或修订相关政策，指导完善制度体系，简化优化办理流程，制定优惠措施，鼓励吸引村民参与村民集约建房，促进节约集约利用土地。

（三）加强监督管理。镇人民政府负责统筹建房相关工作，要加强对本辖区内村民公寓建房活动的监督检查。发现村民公寓建设方案未经审查而实施，或违法违规销售（含“以租代售”）村民公寓的，由属地镇人民政府牵头组织农业农村、自然资源、住房建设、城市管理等部门依法查处；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。加强资金监管，做到专款专用，严禁挤占挪用。落实工程质量安全责任，强化工程质量安全监管。

十二、本意见由珠海市农业农村局负责解释。本意见自2025年 月 日起施行，有效期三年。