ZFGS-2024-08

珠府〔2024〕48号

珠海市人民政府关于印发珠海市国有建设

用地地价管理规定的通知

各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：

现将《珠海市国有建设用地地价管理规定》印发给你们，请遵照执行。执行中遇到问题，请径向市自然资源局反映。

珠海市人民政府

2024年6月19日

珠海市国有建设用地地价管理规定

第一章 总则

第一条 为了加强地价管理，维护土地市场正常秩序，进一步规范和完善本市国有建设用地使用权有偿使用制度，保障土地所有者、使用者合法权益，根据有关法律法规规定，结合本市的实际，制定本管理规定。

第二条 在本市行政区域内（不含横琴粤澳深度合作区），以划拨、出让、租赁（含临时使用）和作价出资（入股）等方式取得国有建设用地使用权应缴交的土地价款（含租金，以下简称地价款），依据本管理规定确定。

地价款的计算标准以人民币为结算单位；用外币支付的，按支付当日结算银行公开挂牌的外汇买卖中间价折合人民币计算。

第三条 本管理规定所称评估价，是指以市政府批准施行的基准地价、标定地价为基础，由土地估价机构按照国有建设用地使用权出让地价评估技术规范等规定的程序和方法，结合所在区位正常市场价格水平，逐宗评估得出拟有偿使用宗地的土地使用权价格或拟补缴的地价款。本管理规定中按评估价计收地价款、临时使用土地补偿费、确定招标拍卖挂牌出让（租赁）底价，均应以评估价为重要参考并履行集体决策程序。采取招标拍卖挂牌方式出让、租赁的用地，地价款应以实际成交价格计收。

基准地价、标定地价经市政府批准后公布实施，并可根据社会经济发展、土地市场供求状况适时调整。

地价内涵的土地开发程度设定为：万山海洋开发试验区的土地开发程度为“三通”（宗地外通路、通电、通讯），其他区域的土地开发程度为“五通一平”（宗地外通路、通上水、通下水、通电、通讯和宗地内土地平整），另有规定或土地出让合同另有约定的除外。

第四条 市自然资源主管部门负责本管理规定的具体实施工作。

各行政区政府以及市发改、工信、财政、住建、国资、不动产登记、税务等部门，依据职责配合做好我市国有建设用地使用权有偿使用管理相关工作。

经济功能区管理机构履行区政府有关国有建设用地使用权有偿使用管理工作职责。

第五条 下列情形之一的，按照受理地价款缴交申请时的地价管理规定办理地价款核实计收手续：

（一）用地单位以有偿使用方式取得土地使用权，办理用地批准手续的；

（二）用地单位取得土地使用权后，经依法批准改变土地原规划设计条件的；

（三）办理不动产确权的；

（四）经批准办理工业物业产权分割转让的；

（五）经依法批准办理划拨土地使用权转让（含划拨改为出让）的；

（六）其他需要办理地价款核实计收手续情形的。

用地容积率小于或等于1.0的宗地，按用地面积计收地价款；用地容积率大于1.0的宗地，按建筑面积计收地价款，另有规定或土地出让合同另有约定的除外。

因土地置换或改变土地使用条件等情形造成土地价值降低的，不退回相应地价款。

第二章 划拨用地

第六条 符合《划拨用地目录》并经有批准权的人民政府批准以划拨方式供地的，土地使用年限为未定期，用地单位需按规定缴纳土地成本费用。

土地成本费用包括征收土地补偿费用（含土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗等补偿费用）、土地前期开发费用（含“三通”或“五通一平”费用）等，纳入土地出让收入管理，按照土地出让收入相应程序收缴。土地成本费用按照以下收费标准计收：

（一）用地单位自行承担土地前期开发成本的，土地成本费用按照所在区域相应用途基准地价区段价格的35%乘以用地面积计收；

（二）政府承担土地前期开发成本的，土地成本费用按照所在区域相应用途基准地价区段价格的80%乘以用地面积计收；

（三）用地单位及政府承担部分土地前期开发成本的，按本款第（一）（二）项规定的各50%综合计收；

（四）属本市财政性资金投资建设的、用地单位已承担土地成本费用的、由农村集体经济组织自用的留用地（返拨地）或符合本管理规定第七条、第八条规定情形的，不计收。

经市政府批准获得特许经营权的机场、管道运输项目用地，其经营收益未全额上缴本市财政的，土地成本费用按照对应用途法定最高出让年限均摊并逐年计收。

市政府可另行制定并公布土地成本费用收费标准。

第七条 对于已办理历史用地确权手续（含已办理房屋所有权登记但未办理用地批准手续）或已办理用地批准手续的划拨用地，以划拨方式提供土地使用权，土地无偿按现状供地，土地使用年限为未定期；经有批准权的人民政府依法批准转让（含划拨改为出让）的，按本管理规定第九条补缴地价款。

第八条 原批准以有偿划拨方式供地的，按照以下方式处理：

（一）符合《划拨用地目录》的，经有批准权的人民政府批准土地取得方式变更为无偿划拨后，原已按有偿划拨方式缴交的地价款不再作退还、抵顶；原已按有偿划拨方式取得土地使用权但欠缴地价款或作挂账处理的，不再追缴或原挂账手续作注销处理；

（二）不符合《划拨用地目录》的，经有批准权的人民政府依法批准划拨土地使用权转让（含划拨改为出让）后，依本管理规定第九条补缴地价款。

第九条 经依法批准划拨土地使用权转让（含划拨改为出让）的，按依法受理地价款补缴申请时出让土地使用权评估价与划拨土地使用权评估价的差额计收地价款。

评估时除单套住宅采用剩余年限外，其他均按出让土地相应土地用途法定最高出让年限确定土地使用年限。

第三章 出让用地

第十条 属于本省优先发展产业且用地集约的制造业项目，土地出让底价可按所在地土地等别对应工业用地最低价标准的70%执行，但不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和。

第十一条 工业、仓储用地中，行政办公及生活服务设施用地面积不超过总用地面积7%，且建筑面积不超过总建筑面积15%的，不另计收地价款；超过部分其工业、仓储用地用途不变，地价款按以下方式计收：

（一）行政办公及生活服务设施的用地未超过总用地面积7%、建筑面积已超过总建筑面积15%的，超出的建筑面积部分按相应批准建筑使用功能的评估价计收；

（二）行政办公及生活服务设施的建筑面积未超过总建筑面积15%、用地已超过总用地面积7%的，超出的用地面积部分按工业配套功能的评估价计收；

（三）行政办公及生活服务设施的用地超过总用地面积7%且建筑面积超过总建筑面积15%的，取本款第（一）项和第（二）项高者核实计收；

（四）土地出让合同有明确约定配套比例的，应从其约定；超出约定比例部分，按本款第（一）至（三）项执行；

（五）取得用地当时地价管理规定文件有明确规定配套比例的，并已按照当时的规定予以办理过相应地价款核计业务的，可按照当时规定的配套比例执行；未办理过相应地价款核计业务及超出规定比例部分，按本款第（一）至（三）项执行。

本条款中所称建筑面积按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）测算。工业、仓储用地配套的地上停车楼（库）、地下停车位（库）不纳入行政办公及生活服务设施统计。有关国家标准、行业标准有新规定的，从其规定。

第十二条 商业用地空中连廊地上使用权以商业楼宇的第三层标准起算，并按照商业地表使用权对应楼层确定评估价。

第十三条 别墅用地地价款按以下方式累计计收：

（一）容积率小于或等于0.4的部分，按用地面积计收地价款；

（二）容积率大于0.4小于或等于0.6的部分，按本条第（一）项计价标准的3倍计收地价款；

（三）容积率大于0.6的部分，按本条第（一）项计价标准的5倍计收地价款。

第十四条 停车楼（库）用地不得分割转让和转租，其中地上部分按首层商业评估价的0.05倍计收地价款，地下部分不计收地价款。

用地单位经批准利用自有用地建设配套地上停车楼（库）的，按以下方式计收地价款：

（一）工业、仓储用地及公共服务用地等的，按用地主功能评估价的0.10倍计收，不得分割转让和转租；

（二）商服用地的，按用地主功能评估价（商业用地按首层商业评估价）的0.05倍计收，不得分割转让和转租；

（三）住宅用地配套的独立式地上停车楼（库），不得分割转让和转租，在2016年8月31日前已建成的住宅小区内增加停车设施建筑面积的，不增收地价款；其他情形按用地主功能评估价的0.05倍计收；

（四）住宅用地配套的结建式地上停车位（库），在符合建设工程规划的前提下需分割销售的，应先以销售整体按评估价计收地价款；不分割销售的部分，按用地主功能评估价的0.05倍计收。

第十五条 开发利用地下空间（地下室及半地下室）的，按以下方式计收地价款：

（一）住宅（别墅）配套的结建式地下空间统一登记为住宅（别墅）的，按相应住宅（别墅）用途评估价及楼层修正系数进行地价修正，其中地下负一层的修正系数为0.1，地下负二层为0.05，地下负三层及以下的不计收地价款；

（二）地下空间批准建筑使用功能为商服的，按照用地主功能的评估价（商业用地按首层商业评估价）及楼层修正系数进行地价修正，其中地下负一层的修正系数为0.4，地下负二层的修正系数为0.2，地下负三层及以下的不计收地价款；

（三）工业、仓储用地、公共服务用地配建的地下停车位（库），不得分割销售，不计收地价款；

（四）其他情形的结建式地下停车位（库），在符合建设工程规划的前提下需分割销售的，应先以销售整体按评估价计收地价款（其中，地下负三层及以下的部分，不计收地价款）；不分割销售的部分，不计收地价款。

第十六条 风景名胜设施用地（含旅游用地）内配套的永久性建筑物原则上不得分割转让，地价款按以下方式计收，土地出让合同另有约定的除外：

（一）配套容积率小于或等于0.03时，按风景名胜设施用地面积计收地价款；

（二）配套容积率大于0.03时，超出容积率0.03部分的建筑面积按相应批准建筑使用功能的评估价计收地价款，其风景名胜设施用地用途不变。

风景名胜设施用地按现状供地，用地单位自行承担宗地内的土地前期开发成本费用。

第十七条 港口码头用地和游艇码头用地占用岸线的，需按占用岸线的长度加收地价款，占用岸线加收地价款在评估拟出让宗地土地使用权价格时一并评估确定。

第十八条 一宗用地上具有两种及以上土地用途（功能），且办理当时原规划部门尚未明确各用途的具体占比，原国土部门暂按总容积率计费的出让用地（采用综合价的除外），在明确具体各用途占比后，用地单位首次到市自然资源主管部门办理地价款核实计收时，在原已计收地价款的容积率内，各用途的具体面积调整涉及补缴地价款的，按原计价标准核实计收。

第十九条 以招标拍卖挂牌公开出让、租赁方式取得并以评估价为参考核实补缴地价款的，补缴地价款取实际成交价和评估价高者核实计收。

第四章 其他

第二十条 下列情形之一的，不计收地价款：

（一）房产测量规范规定不计算建筑面积的建筑物、构筑物；

（二）符合划拨用地目录，且以划拨方式取得国有建设用地使用权的；

（三）结建式地下空间部分（符合本管理规定第十五条情形应计收地价款的除外）；

（四）市政设施中的道路、广场、排洪渠、走廊、公厕、公用绿地和公园用地；

（五）建筑物架空层、消防通道、避难层、围廊、连廊、出入口、通风口等公共使用部分；

（六）由农村集体经济组织自用且土地使用权保留划拨性质的留用地；

（七）加油站用地经批准增加加气、加氢功能的；

（八）经批准在现有停车场（位）等已出让建设用地上设立他项权利建设充电设施，并保持现有建设用地已设立的土地使用权及用途不变的；

（九）房改房、个人购买并已确权登记在个人名下且按规定或合同约定需向政府缴纳相应收益的平价房、廉价房、经济适用房上市交易（土地取得方式由划拨改为出让）的；

（十）以出让方式取得的工业、仓储用地增加建筑面积，超出容积率1.0的部分（符合本管理规定第十一条、第十四条规定应计收地价款的情形除外）；

（十一）经批准，将工业用地配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比由15%提高到上限30%，提高部分用于建设宿舍型保障性租赁住房，且土地使用权保留划拨的；

（十二）以出让方式取得的电力设施项目用地建筑面积超出容积率1.0的部分；

（十三）根据土地出让合同约定，项目用地须配建并无偿移交政府的建筑物，其建筑面积增加的部分；

（十四）国家、省、市另有规定或土地出让合同约定不计收地价款的情形。

第二十一条 土地取得方式为出让，因国土空间规划调整等原因，经有批准权的人民政府批准采用置换方式调整的土地，新用地与原用地的土地价值按等值原则处理，土地价值以评估价为重要参考并经集体决策确定。

第二十二条 大型商贸市场用地、农贸市场用地，用地及建筑物原则上不得分割销售、分割转让。

第二十三条 以出让方式取得的工业用地转让时项目未整体投产的，补缴地价款按以下方式处理：

（一）土地出让合同有约定的，按约定标准补缴地价款；

（二）历史上以协议方式取得并享受优惠地价（即低于出让时执行的地价标准）的工业用地，未签订土地出让合同或土地出让合同未约定的，由原受让方按受让时未优惠的地价标准补缴差价；

（三）土地出让合同未约定且未享受优惠地价的，不计收地价款。

工业物业产权经批准分割转让且原容积率1.0以上部分未计收地价款的，超出1.0部分应由转让方按照评估价补缴相应分割转让部分的地价款。分割转让部分优先按照超出容积率1.0部分核算，直至剩余部分计容积率建筑面积减少至容积率1.0。

工业、仓储用地配套用房（含行政办公、生活服务设施及其他用途物业）不得分割转让。

第二十四条 对本管理规定所规定或土地出让合同约定原则上不得分割转让，依照法定程序批准分割转让的其他用地，按照依法受理地价款补缴申请时相应批准用途的新土地使用条件评估价与原土地使用条件评估价的差额补缴地价款；分割转让部分属用地配套的，按相应建筑使用功能计收地价款，其土地用途保持原土地用途不变。

第二十五条 经依法批准，建设项目施工、矿产资源勘查、地质勘查、考古和文物保护等需要临时使用国有建设用地的，按照临时使用期限对应的工业用途评估价计收临时使用土地补偿费。

第二十六条 依法租赁国有建设用地用于工业项目的，土地租赁期限最长不得超过20年。租赁底价按评估价确定，可按照租赁年期与工业用地可出让最高年期的比值确定年期修正系数。续期时的地价款按评估价计收。

第二十七条 以招标拍卖挂牌方式取得工业用地并采取先租后让方式使用土地的，中标人或竞得人应与市自然资源主管部门签订“2+3+N”的土地出让合同，在合同中分别明确约定2年基建租赁期、3年投产租赁期和N年出让期需缴纳的地价款，相应出让（租赁）底价需按评估价确定。

第二十八条 历史上已经批准，实际使用国有存量建设用地用于经营性用途且暂无法完善用地手续的，需缴交临时使用土地年租金，按照办理当时相应批准用途、法定最高年限评估价的2%至5%标准计收，具体比例由所在区政府根据辖区实际情况自行确定，但不得低于相应批准用途、法定最高年限评估价的年平均值。

第二十九条 原一体化新拓展区域已报建地上停车楼的项目用地，按以下规则计收地价款：

（一）在2017年10月13日至2021年9月16日期间签订土地出让合同，且在合同或规划条件中有约定按照原横琴新区政策报建的地上停车楼，按约定办理，即整体不办理车位分割登记的，不计收地价款，土地使用权性质登记为出让（须在登记簿和权属证书注明：若以后需办理车位分割登记须按规定重新评估补缴地价款）；办理车位分割登记的，需计收地价款，土地使用权性质登记为出让。

（二）土地出让合同或规划条件中无相关约定，但在2017年10月13日至2021年9月16日期间按照原横琴新区政策已审批报建的地上停车楼，整体不办理车位分割登记的，不计收地价款，土地使用权性质登记为出让（须在登记簿和权属证书注明：若以后需办理车位分割登记须按规定重新评估补缴地价款）；办理车位分割登记的，需计收地价款，土地使用权性质登记为出让。

（三）在2021年9月16日后审批报建的地上停车楼且土地出让合同或规划条件中未有约定按照原横琴新区政策进行报建的，不区分是否办理车位分割登记，均需按评估价计收地价款，土地使用权性质登记为出让。

第三十条 围填海造地用于单个项目建设，属于非公益性且可依法协议出让的，地价款按相应批准用途的评估价（宗地内平整费用由用地单位承担的，应按宗地内未平整进行评估）与海域使用金的差价计收，如海域使用金超过评估价的，不计收地价款，不退回相应海域使用金。

第三十一条 除本管理规定另有规定外，经依法批准改变原已确定的用地位置、用途、容积率等规划设计条件需补缴地价款的，以及其他涉及补缴地价款的，按评估价计收地价款。

第三十二条 政府以作价出资（入股）方式供应的国有建设用地使用权，其作价的国家资本金（股本金）以评估价为重要参考并经集体决策确定，不再另行计收地价款。

第三十三条 地价款缴交期限在土地出让合同有约定的，从其约定；土地出让合同未约定，或未签订土地出让合同的，按照自然资源部门作出的地价款核定行政决定及税务部门《非税收入缴款通知书》要求付清。延期付款的，利息及违约金按有关规定执行。

第五章 附则

第三十四条 新型产业用地、城市更新、烂尾楼整治、老旧小区改造、1990年以前商品房（香洲区部分）等市政府另有计补地价款规定的，从其规定。

第三十五条 本管理规定由市自然资源主管部门负责解释。

第三十六条 本管理规定自2024年6月19日起施行，有效期至2029年6月18日。本管理规定实施之日起，《珠海市人民政府关于印发珠海市国有建设用地地价管理规定的通知》（珠府〔2019〕61号）同时废止。

市政府可根据土地市场价格变动情况及产业政策对国有建设用地地价进行调整并颁布实施。

本管理规定执行过程中，与军队有关政策不一致的，按照军队政策执行；国家、省有新规定的，从其规定。